不僅限于航空業務，機場需要通過所有業務領域實現收入最大化。這在新冠肺炎疫情最嚴重時期成了焦點，也促使機場重新審視旅客之外的非航收入商機。非航收入的一大來源是機場擁有的廣闊土地，以及機場將空置房產轉化為收入的能力。2019年，房地產類收入占全球機場非航收入的15.2%。疫情之下，對力促非航收入最大化和分散風險的機場而言，向外出租土地是一個可行的選擇方案。

　　非航商業用地開發潛力巨大

　　機場城市學院執行董事、機場和城市開發領域的杰出專家馬克斯·赫什認為，隨著商業模式重點的轉移，目前房地產已成為機場商業模式的重要組成部分。“在新冠肺炎疫情發生前，機場平均15%～20%的收入來源于地產開發。”他解釋說，“在過去兩年里，房地產已成為更重要的優先事項。這場疫情暴露了現有機場商業模式中相當多的風險，給機場上了寶貴一課：如果想要生存，就必須使收入多元化。”

　　世邦魏理仕(CBRE)在2021年1月發布的報告《利用非航土地開發實現機場收入多元化》中指出，側重非航土地開發以及機場自有物業土地租賃，對希望分散期權和風險的機場而言可能大有裨益。

　　世邦魏理仕西北區區域經理卡倫·貝特曼負責公共機構和教育解決方案，同時也是該報告的撰寫人之一。他認為，機場通過制定和實施非航商業用地開發計劃可以實現土地貨幣化。他表示，機場非航商業用地開發青睞與其業務相適應的、具有商業用途的機場自有物業開發和土地租賃，如工業/分銷/物流、輕工業、航空航天和防務，為旅客提供的零售服務(如食品)以及酒店。“這些用地在空間上與受保護的跑道區域是通過物理方式隔開的，通常與服務公眾出行或航空的功能無關。”貝特曼解釋說。

　　多個機場正慢慢接受這一戰略。2021年12月，美國加利福尼亞州安大略國際機場宣布將80公頃土地出租給安大略市龐巴迪CanAm摩托車公司，租期55年，預計前10年租金收入約2.75億美元。機場稱，這是自2016年11月機場移交給地方管理以來，用于將空置物業變現的幾筆主要房地產交易中的第一筆。

　　安大略國際機場還擴建了現有設施，聯邦快遞23300平方米的設施已于2020年12月完工。該設施位于機場西北側，占地21公頃，為聯邦快遞此前在該機場運營規模的3倍。

　　當談到釋放土地資產價值時，赫什將荷蘭阿姆斯特丹史基浦機場和新加坡樟宜機場視為觀念開放的先驅。“這兩個機場提出了本身具有商業可行性的土地使用策略，并提高了機場及所在城市的競爭力。在美國，夏洛特和辛辛那提機場同樣因此脫穎而出”。

　　土地開發好處多多

　　對機場自身而言，非航商業用地開發帶來的好處是顯而易見的：增加收入(這些收入在美國是必須重新流向機場的)，減少對航空業務收入的依賴，并增強機場未來發展的韌性。當然，它還可能帶來更多好處。

　　WSP USA美國區高級航空財務規劃師特蕾西·比奇表示，如果機場選擇了合適的公司進行合作，房地產租賃為機場所在地帶來的公共宣傳效果可能是非常有益的。“這表明機場是社區居民的好伙伴。根據實施中的擴建或開發項目，向社區居民表明可通過創造就業機會等對行業進行改進”。

　　在美國奧蘭多國際機場，大奧蘭多航空管理局規劃與發展總監布拉德利·弗里爾認為，這類用地開發成為奧蘭多地區經濟進一步發展的基石。“這是航空業進行營銷以吸引其他企業的一個有利條件。”他評論道，“例如，因為機場有空置房產，捷藍航空在奧蘭多設立了一個培訓中心和一個分支機構，對公司業務是一種補充。而這使機場集團收入多元化，因為我們不只依賴飛機運行。”弗里爾稱，機場集團最近還同意將一家航空公司的機庫出租給一家基地位于美國的承運人。

　　美國安大略國際機場管理局首席規劃官米歇爾·布蘭特利認為，這類交易還可以減少給機場帶來的負面影響，有助于進一步提高機場所在地區對機場的接受度。她表示：“租賃土地使安大略國際機場管理局能夠吸引與航空活動互補的業務，可能有助于減少機場對地區的環境影響，包括噪聲引發的矛盾、交通和空氣質量問題。”

　　優先考慮機場未來發展需求

　　盡管如此，機場必須確保不會因自身的房地產戰略而忘乎所以，并且牢記必須考慮未來發展的潛力。“無論機場進行哪種土地租賃，都須確保不會影響未來實施航空項目的能力。”比奇告誡說，“因此，如果已有擴建計劃，有必要使租賃期限與可能的時間范圍相匹配，以確保不會影響未來的航空業務。”

　　機場當局還必須確保為其管理的機場吸引到最合適的業務。“了解機場地塊的溢價，確保項目最大限度利用土地十分重要。”弗里爾表示，“至關重要的是，確保該地塊擁有必要的基礎設施，并符合美國聯邦航空局的政策和指導，因為這涉及為該地塊獲得公平的市場價值。我們不想在航空設施可以充分利用土地的地方發展倉儲業務。未來開發任何房地產業務都要有針對性，并注意機場的長期戰略或總體規劃。”

　　比奇認為，機場還需要搞清楚正在簽署的協議，并了解將入駐機場的公司如何處理這塊土地。她補充說：“機場需要在租約中具體說明擬進行的開發及開發后可能是什么樣子，以確保機場面臨的風險較小。”

　　布蘭特利表示，在安大略國際機場，只有互補的業務才會被考慮。“安大略國際機場管理局從整體上考慮機場的發展和租賃機會，與利益相關者合作，從而進一步將安大略國際機場建成通往南加州的全球門戶。我們僅考慮與機場活動相適應并對機場往來本地區運送貨物和人員起補充作用的開發項目”。

　　根據比奇的說法，不僅機場需求要非常清晰，那些租用土地的公司也一樣。她建議那些潛在客戶，“要確保這筆生意對你有利，商業計劃務必可靠，收入要足以支付房租”。

　　世邦魏理仕的貝特曼對此表示贊同，并指出機場是重點。“開發商、投資者和想要租賃機場土地的公司應考慮土地用途與出租土地的機場是否相適應，因為機場運營始終優先于非航商業發展。空中交通產生的噪聲、高度限制和環境影響等矛盾是典型的限制因素，必須提前了解”。

　　布蘭特利表示，盡管存在一些限制，但與以往任何時候相比，更多企業和機場都在尋找機場房地產方面的商機。“安大略市場的房產空置率正處于歷史低位(根據戴德梁行2021年第四季度數據)，那些之前可能忽視了機場空置土地的企業，包括安大略國際機場在內，目前正在尋找任何可能的潛在機會。”她解釋道。

　　赫什認為，此前重點是利用機場土地為商務旅客提供服務，但最近的重點是電子商務或物流等行業，這些行業正在蓬勃發展，有助于機場土地的多用途開發。“如果機場想要緊跟時代步伐，可能需要滿足新老客戶和土地開發戰略的新要求。”他表示，“無論是會議酒店、更高效的停車場、自動化物流樞紐還是電池充電設施，如果機場希望實現收入多元化，走出新冠肺炎疫情困境，財務上比以往更具韌性，都須加快推進這些陸側開發項目。”

　　延伸閱讀

　　機場通過商業用地創收的建議

　　通過商業用地創收，必須選擇合適的合作伙伴。WSP USA美國區高級航空財務規劃師特蕾西·比奇告誡機場，必須確保了解承租人將如何處理土地且明確歸還土地的要求，這樣在租約結束歸還土地時，土地已改善或清理為未開發地皮以備重新利用。

　　機場城市學院執行董事、機場和城市開發領域的杰出專家馬克斯·赫什認為，許多機場都在努力釋放土地價值——土地是機場創造財富的主要資產之一——因為其他方面的準備不夠充分，也沒有所需的資源。他表示：“很多機場已經確定了雄心勃勃的土地租賃目標并制定了陸側開發計劃。然而，往往面臨三個常見的障礙：缺乏資金，缺乏專業知識和厭惡風險。”

　　所以，他建議合作開發，即機場與外部合作伙伴聯手。“展望未來，我認為我們將看到機場與私營部門以及與養老基金等公共部門參與者之間更多的合作。合作可以采取多種形式：從純投資到設計、建設、維護和運營。成功的機場可量身打造獨特優勢和需求”。（邴元春）

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